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이달의 CCIM

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이달의 CCIM - 2014년 2월
이름 : 운영자(ccimkr@naver.com). 작성일 : 2014-02-14. 조회수 : 2431.

 하나대투증권 PI실
 김학준 차장님(2008년 Designee)



‘서울과 부산을 408번 왕복한 2,398일 간의 만남’

2014년 첫 이달의 CCIM은 2014년 3월 결혼을 앞두고계신 아름다운 러브스토리의 주인공이신 하나대투증권 김학준 차장님(2008년 정회원)으로 선정해 보았습니다. 부동산 금융 전문가로서의 시장에 대한 인사이트에서부터, 달콤한 러브스토리까지 인터뷰를 구성해 보았습니다.

질문1
먼저 이렇게 인터뷰에 응해 주셔서 진심으로 감사 드립니다. 우선 먼저 현재 재직중이신 하나대투증권 PI실과 주요 업무에 대해서 소개 말씀 부탁드립니다.


대우증권 AI부(舊, PF부)에 있을때는 주로 국내외 실물자산의 금융주선 및 투자 업무를 했었습니다. 가장 기억에 남는 사업은 단국대 한남더힐과 인도네시아 유연탄 광산이었던 것 같습니다. 하나대투증권 PI실에 이직하여 업무 스펙트럼이 다양해졌는데요. 기본적으로 DDD(돈 되는건 다 한다)입니다. PI는 Principal Investment의 약자로, 고유자기자본의 직접투자를 의미합니다. 부서설립 후 그동안 상장 및 비상장사의 기업투자를 중심으로 포트폴리오를 구성해왔는데, 제가 오고나서 대체투자(Alternative Investment) 쪽으로 비중을 확대하고 있습니다. 굳이 단어를 나열하자면, Pre-IPO, 국내외 사모사채, 인수금융, Mezzanin, 상장사 Block Trading, 부동산, 선박, 항공기, 자원개발, Infra 등 실물자산 매입,,,, 등등. 제 업무 비중은 기업투자 40%, 대체투자 60% 수준이구요. 이직 후 2년 동안 가장 의미있게 투자 했던 사업은 비상장사 화장품 제조판매 기업이었습니다.


질문2
금융위기 이후로 리스크관리 차원에서 대형 증권사들의 PI 투자가 다소 주춤했던 측면이 있었다고 판단되는데요, 현재 금융기관의 PI 투자 부문 움직임은 어떤 상황인가요?


최근 유상증자를 통해 3조 이상의 자본금을 확보한 국내 대형 IB를 제외하고는 대부분의 증권사들이 PI 기능을 축소하였습니다. 아마도 각 증권사의 고유 전략 없이 해외 IB의 모델을 차용하여 적극적인 PI운용을 하였기 때문에, 운용 손실이 컸던 것 같습니다. 중간에 글로벌 금융 이슈들도 종종 원인 제공을 했구요. 해외 IB는 PI기능을 단순 운용에 한정하지않고, 연계 영업을 위한 Cornerstone 투자를 통해 M&A, PEF, IPO 등 전통 IB업무와의 연장선 선에서 전략운용하고 있는 상황입니다. 아직 PI 기능을 포기하지 않은 국내 증권사에서도 이와 같은 논리로 사업계획을 마련하고 있구요. 특히 최근에 기준금리 인하로 PI 요구수익율이 낮아져서 과거와 같이 좀 터무니 없는 Low Risk - High Return에서 합리적인 Low Risk - Low Return의 인식 변화에 도움을 주고 있습니다. 주변에 상장사 CFO가 있으면 소개해 주시기 바랍니다. 지금 Deal Pipe Line이 거의 바닥이 났거든요. 요구수익율이 생각하시는 것보다 제법 낮습니다.


질문3
부동산시장이 2014년에는 다소 회복 국면으로 접어들 것이라는 예상이 매스컴을 통해 조심스럽게 나오고 있는 상황입니다. Designee를 취득하신 2008년과 비교했을 때 현재 부동산 시장상황은 어떻게 보고 계신가요?


부동산 시장을 상업용과 주거용으로 나눠 살펴봐야겠습니다만, 절망적이었던 GFC 이후에도 상업용 부동산은 꾸준히 기회가 있었다고 생각됩니다. 약 14년간 부동산업계에 몸담은 소박한 Insight로 바라보건데 현재 시황은 주거용 부동산이 상업용 부동산으로 전환되는 중요한 기로에 왔다고 생각합니다. 전세제도의 소멸와 기업형 주택임대산업의 태동 등 이제 주거용 부동산도 Cap Rate 개념을 적용하여 Valuation 할 수 있는 시장이 될 것으로 보입니다. 이 변화가 이루어져야 서울과 국내 도시들이 아시아의 주요 투자처가 될 수 있고, 우리 CCIM 회원들의 가치가 더욱 조명 받을 수 있을 것 같습니다. 인터뷰하다 보니 질문의 논점을 잃었군요. 시장 전망은 기준금리에서 큰 변화가 없다면, 그동안 소외 받았던 수도권 내 아파트가 주식과 채권 사이의 적당한 수준 수익률은 보일 수 있을 것 같습니다. 다소 소극적인 뉘앙스로 Upside와 Downside 요소 중 확률 상 Upside 논리를 좀 더 찾을 수 있을 것 같다는 의견을 드리고 싶습니다.


질문4
이번 3월 8일 소중한 인연의 결실을 맺게 되신다고 들었습니다. 축하드립니다. 장거리 연애를 오랜 기간 하시면서 많은 이야기 거리도 있었을 것같은데,장거리 연애를 극복할 수 있었던 회원님 커플만의 노하우와 CCIM 회원 여러분께 소개해 주실만한 에피소드 있으면 부탁드리겠습니다.


2007년에 제가 우연한 기회로 부산에서 부동산투자론 강의를 할 때 였습니다. 맨 앞자리에서 열심히 메모하여 수강하던 학생이 지금의 약혼자입니다. ^^ 그동안 주말 데이트를 수백 번 하다보니, 서울-부산 기차를 가장 많이 탄 남자로 부산광역시 기네스에 등재되었습니다. 그래서 총 408회라는 숫자가 나왔구요. 이동거리는 지구 4바퀴, 소요 비용은 속 쓰리니 생략하겠습니다. 장거리 연애의 노하우는,,,,, 강력한 신뢰관계(?)가 필요하구요. 둘 중하나는 역마살 사주를 타고나야하고,,,,, 체력이 좋아야 합니다. 에피소드는 우리 커플의 Story가 남들 눈에 재미있는지, 지역신문인 부산일보에 특집 기사화되었고, 라디오, TV 출연 등으로 부산에서는 유명인사가 되었습니다 (아침마당에서도 출연섭외가 왔었습니다 ㅎㅎ)


질문5
회원님만의 스트레스 해소나 재충전을 위해서 특별히 즐기는 취미나 활동 소개 부탁드립니다.


기본적으로 주변에 좋은 사람들하고 행복한 시간을 공유하는 걸 즐기구요. (저녁+술자리) 그러다 보니 각종 모임이 참 많아졌습니다. 투자틀럽 / 해외 지역전문 / 독서포럼 등등 개인적인 취미는 달리기랑 독서입니다. 독서는 수없이 기차를 타니 자연스럽게 한 달에 2~3권을 읽게 되구요. 달리기는 작년에 춘천마라톤 풀코스 완주하는 수준이 되었습니다. 근데, 이제 다시는 풀코스는 하지 않으려구요. 하프 정도면 충분합니다. CCIM 회원 중 같이 해보자고 하시면 사양할 겁니다. 뛰어보니 사람이 할 일이 아는 것 같습니다 힘들어서 정말 죽을 뻔 했어요 ^^


질문6
CCIM 취득이 부동산 금융 관련 각종 Deal에 어떤 영향이 있었고, 실제 수행하셨던 프로젝트 중 CCIM 회원님들께 소개해 주실만한 내용 있으시면 말씀 부탁드립니다.


2008년도에 취득과 동시에 각종 위원회 구성원으로 활동하였습니다. 지금은 전형위원회에 등록이 되어있구요. 그러나 보니 임원진을 비롯한 회원들과 유대가 많았습니다. 이젠 전화 몇 통이면 신규 접수 투자 건의 처음과 현재를 하루 만에 파악 할 수 있는 네트웍이 우리 CCIM을 통해 마련되었습니다. 당연히 업무속도와 딜소싱 면에서 제 능력을 배 이상 올려주었다고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 항상 제가 받은 것 만큼 주변 CCIM 회원에게 보은 할 수 있는 방법을 찾고 싶습니다. 요즘 연기금들의 AI운용 파트에서는 Club Deal이 유행입니다. 즉 2천억 이상의 국내외 대형 투자 건들을 4~5개 기관들이 불과 몇 개월만에 클로징 해버리는 사례가 종종 나오고 있습니다. 반대로 이러한 Club Deal의 선수들 간에 부정적인 검토의견이 시장에 불거지면 딜이 완성되는데 치명적인 영향을 주기도 합니다. 제가 무슨 드리려는 말씀을 이해되시지요? CCIM 회원들간에 Inner Circle을 형성할 수 있는 유인이 상당히 많다고 생각합니다.


질문7
ccim한국협회발전을 위한 말씀과 마지막으로 허니문은 어디로 가시는지 또 그 장소를 선택하신 이유를 들으며 인터뷰를 마칠까합니다


오랜 연애기간 동안 여행을 꾀 많이 다녀서,,, 신혼여행은 멕시코로 가기로 했습니다. 위험지역이 많으니, 군대에서 갈고 닦은 태권도 실력으로 약혼녀를 잘 지켜줘야 할 것 같습니다. ^^그동안 수년간 부동산 경기가 하단에 놓여서, 회원들간에 서로 자주 만나 웃을 일이 드물었던 것 같습니다. Price는 산책견으로 Value는 개주인으로 비유한 앙드레코스톨라니의 글을 인용합니다. “주인이 개를 끌고 공원을 산택 할 때면 개는 주인을 앞서기도 하고 다시 뒤돌아 가기도 하지만 , 언제나 주인 곁으로 돌아온다는 불변의 원칙을 가지고 있다.” 우리 CCIM 협회도 일시적인 시장 부동산 경기를 나타내는 Price에 민감하게 반응하지 않고 뚝심 있게 회원간의 강한 유대관계로 Value를 형성한다면, 결국 CCIM은 언제나 어제보다 오늘 더 성장 할 수 있을 것으로 확신합니다.


오늘 말씀 감사합니다.

대담 정회원지원위원회 위원장 김태연
부위원장 송상훈

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